'Vecindario de bolsillo' traerá 241 casas cerca de Brazos Park East

Aug 16, 2023

La Comisión del Plan de Waco aprobó el martes un plan de zonificación especial para un "vecindario de bolsillo" propuesto de 241 unidades ubicado en 40.5 acres en Martin Luther King Jr. Boulevard y Herring Avenue.

La Comisión del Plan de Waco considerará el martes un plan de zonificación especial para un "vecindario de bolsillo" propuesto de 241 unidades ubicado en 40.5 acres en Martin Luther King Jr. Boulevard y Herring Avenue.

El desarrollo en 2001 N. MLK Jr. Blvd., frente a Brazos Park East ya unas 2 millas del centro de Waco, ofrecería una combinación de tipos de viviendas y sería la nueva subdivisión más grande de East Waco en décadas.

La comisión considerará recomendar la rezonificación del sitio como un desarrollo de unidad planificado, una categoría de zonificación personalizada que permita más flexibilidad que la zonificación tradicional. La comisión se reunirá a las 7 pm en el Teatro Bosque del Centro de Convenciones de Waco.

El desarrollador Northpaw Partners LLC tiene un contrato para comprar el terreno del propietario Pacific Operating Company, dijo Taylor Allen de Rydell Real Estate, la firma de Waco que representa a Northpaw.

Allen dijo que el proyecto se completará bajo la propiedad local. Describió a Northpaw Partners como una entidad de propósito especial respaldada financieramente por inversionistas que han trabajado con Rydell Real Estate en numerosos proyectos durante la última década.

Un tramo de 40.5 acres en Herring Avenue y MLK Jr. Boulevard está listo para un cambio de zonificación.

La comunidad incluiría un parque central, una piscina comunitaria y una gran cantidad de espacios verdes abiertos, con senderos para caminar alrededor del borde de la subdivisión que se conectan con el sistema de senderos del río que conduce a los cercanos Cameron Park y Brazos Park East.

Los planes para el desarrollo muestran espacios verdes dispersos entre lotes apretados a lo largo de calles anchas y arboladas. El acceso al garaje estaría oculto a lo largo de los callejones detrás de las casas.

"Personalmente, como alguien que vive a pocas cuadras de este lugar,... poder caminar hasta Cameron Park es invaluable para poder disfrutar de actividades recreativas... a poca distancia de su casa", dijo Allen. "Realmente es una característica increíble".

El director de planificación de Waco, Clint Peters, dijo que tanto las calles como los callejones serían mantenidos por la ciudad una vez que estén terminados. Sin embargo, los servicios privados serían responsabilidad de la comunidad de propietarios.

Peters dijo que el personal de la ciudad recomienda que los senderos a lo largo de Herring Avenue y Dallas Street en el borde de la subdivisión se dejen abiertos para uso público y sean mantenidos por HOA.

Un mapa muestra el diseño del vecindario de bolsillo propuesto y los senderos que lo rodean.

Los servicios centrales probablemente se reservarían solo para los residentes de la subdivisión, dijo Allen.

El plan de desarrollo fue creado por McCann Adams, la firma de diseño urbano de Austin que también participó en la remodelación del aeropuerto Mueller de Austin y la remodelación de Floyd Casey en Waco.

El nuevo vecindario de bolsillo presenta una combinación de tipos y tamaños de viviendas, incluidas 86 casas adosadas.

El plan requiere 129 casas "cargadas por la parte trasera", que no tienen accesos de entrada al frente, así como 26 casas "cargadas por el frente" con acceso frontal.

Las casas variarían en tamaño desde 1,500 pies cuadrados hasta aproximadamente 5,000 pies cuadrados. El arreglo propuesto colocaría lotes más grandes a lo largo del borde este del desarrollo, en consonancia con el vecindario adyacente de Hollywood, y daría prioridad a las casas adosadas de mayor densidad en el borde oeste cerca de MLK Jr. Boulevard.

Allen dijo que el plan es aumentar la densidad de viviendas de acuerdo con el plan de la ciudad para el desarrollo del centro y las recomendaciones del estudio de vivienda de la ciudad de Waco realizado por M&L Associates en 2022. El aumento de la densidad también contribuye a la reducción de la necesidad de automóviles en el vecindario, y Orientar cada casa hacia la calle con un porche o pórtico involucra la cercanía de la comunidad.

Aunque los detalles de precios para cada tipo de residencia aún se están resolviendo, dijo que la intención es proporcionar un vecindario de mercado medio.

“No estamos construyendo mansiones, y no estamos construyendo viviendas extremadamente pequeñas y baratas”, dijo Allen. "Nuestra esperanza es que haya casas para que las personas que tienen un ingreso medio promedio en Waco puedan vivir allí".

Peters dijo que el plan de vivienda de Waco identificó la escasez de todo tipo de viviendas, por lo que tener un desarrollo que pueda ofrecer un par de opciones diferentes en un solo lugar es algo bueno. Además, dijo que la ciudad está ofreciendo la condición de aprobación de que el 10% de las casas, unas 24 unidades, deben ser asequibles.

Con diferentes estilos de vivienda, ofreciendo diferentes puntos de precio, creando espacios verdes utilizables y centrándose en la comunidad, Peters dijo que el desarrollo marca muchas de las casillas para las características de un vecindario ideal de Waco.

Las casas dentro de la subdivisión tendrían estándares de diseño para posibles constructores, pero el objetivo es promover la diversidad entre las casas, dijo Allen. Dijo que mantener los garajes en la parte trasera de las casas no solo ayuda a aumentar la densidad, sino que también permite diferencias arquitectónicas entre las fachadas.

"En este momento, nuestra esperanza es que esos estándares de diseño incluyan porches, una fachada de mejor calidad y ventanas y tratamientos de ventanas", dijo. "Además, nos gustaría que hubiera una elevación de 18 pulgadas para la casa desde la calle, lo que realmente puede mejorar el atractivo exterior de un vecindario".

Peters dijo que ha habido cierta preocupación por el impacto del nuevo desarrollo en los vecindarios cercanos, como la Asociación de Vecinos de Carver y la subdivisión de Hollywood que bordea la parcela hacia el este. La ciudad requerirá que el desarrollador presente un estudio de tráfico que mida el posible impacto de los cinco accesos del vecindario a lo largo de MLK Jr. Boulevard, Dallas Street y Herring Avenue, dijo Peters.

Allen dijo que Northpaw ha tenido buenas conversaciones con los líderes de la asociación de vecinos y ha asistido a reuniones, tratando de escuchar sus preocupaciones y garantizar que el desarrollo no imponga una carga indebida a las personas que viven allí. Dijo que ambas partes hablaron productivamente sobre la preservación del legado del vecindario de Hollywood, y que el desarrollador está feliz de trabajar con los residentes para brindar algo bueno a Waco.

"Estamos encantados con la oportunidad aquí", dijo. "Nuestro objetivo verdaderamente es crear una victoria para la ciudad de Waco, proporcionar viviendas de buena calidad para las personas que actualmente viven en Waco que desean estar cerca de todo lo que sucede en nuestra ciudad... que desean aprovechar la maravilloso servicio que es Cameron Park".

Se espera que la primera fase del proyecto, pendiente de la aprobación de la comisión y el Ayuntamiento de Waco, comience a fines de este año, creando 133 de 241 terrenos que se venderán a constructores a mediados de 2024. Allen dijo que podría llevar de 18 a 24 meses construir la infraestructura de la subdivisión.

El desarrollo de 241 unidades incluiría 86 casas adosadas, 129 casas sin entrada para auto y 26 con entrada para auto.

De acuerdo con el estudio de vivienda de la ciudad de 2022, los diseños de los lotes están diseñados para orientar cada casa hacia la calle con un porche o un pórtico que ayuda a involucrar la cercanía de la comunidad, según un representante de una empresa de desarrollo inmobiliario local que ayuda con el proyecto.

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Kourtney David se graduó de la Universidad de Baylor en Springfield, Missouri. Se unió al personal de Tribune-Herald en julio de 2022.

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